전세사기예방 계약할때 꼭 필요한 체크 리스트

뉴스에 요즘에 많이 나오는것 중에 하나가 전세계약금을 잘 보존해서 계약해지 할때 받을수 있는가에 대해서 많이 나오고 있어요 왜냐 전세사기가 급증했기 때문입니다. 전세로 집을 계약해서 살고 있다가 계약 만료일쯤 집주인이 계약금을 주지 않는다는거죠 그래서 오늘은 전세집을 계약할때 꼭 필요한 체크사항을 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

• 집 계약 하기전
• 집 계약 할때
• 집 계약 한뒤

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집 계약 하기전

집

우리의 소중한 보증금을 지키기 위해서는 어떤 집을 선택할지 고를 때부터 그집이 안전한지 꼭확인 해야합니다. 예전엔 역세권이다 채광이좋다 시설이 좋다 이런것만 보고 선택했는데요 요즘음 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰집이라면 아무리 좋아도 선택권에서 빼버려야합니다. 안전한 집을 고르기 위해 크게 세가지를 확인 해야합니다.

 

1. 주택 시세에 비해 보증금이 너무 비싸게 책정되어있는지
2. 등기사항전부증명서 상 문제는 없는지
3. 건축물 대장에 맞게 건축물이 이용되고 있는지

 

주택시세

• 보증금이 주택 시세의 80%를 넘는 깡통주택이 아닌지 확인해야합니다.

 

등기부등본

• 집의 소유자가 임대인과 동일한지 확인합니다.
• 압류, 가압류, 강제경매 등 권리침해 사항이 없는지 확인합니다.
• 주택에 설정된 근저당권이 과도하지 않는지 확인합니다.

 

건축물대장

• 위반건축물은 아닌지 확인해야합니다.(건축물대장 상단에 위반건축물 표시가 없는지)
• 건물 용도가 주택이 맞는지 확인해야됩니다 (근린생활시설은 아닌지)
• 건물의 동호수가 건축물 대장상 동호수와 일치해야하는지 확인합니다.

 

기타 

• 다가구 주택인 경우 선순위 임차보증금 규모가 주택 가격에 비해 과도하지 않은지 확인합니다.

 

-주택 시세 화인 방법-

국토교통부 실거래가 공개시스템 - http://rt.molit.go.kr/

KB 시세 - https://kbland.kr/

부동산테크 시세 - https://rtech.or.kr/

부동산 공시가격 - https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm

오피스텔인 경우 국세청에 공시한 기준 참고 - http://hometax.go.kr

 

-등본, 건축물대장 열람 방법-

등기사항전부증명서 발급 - http://iros.go.kr

건축물대장 발급 - http://gov.kr

 

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집 계약할때

계약서

계약을 할 때는 계약 내용을 녹음하시고 해당 내용들을 꼼꼼히 기록하는게 중요합니다. 이외에도 올바른 계약을 위해서는 주택소유자, 대리인, 공인중개사, 계약 내용, 특약사항, 이렇게 총 5가지를 꼭 확인하셔야합니다.

 

1. 주택소유자

• 계약을 체결하러 나온 사람이 등본상 집 주인이 맞는지 확인해야합니다.
• 임대인의 신분증을 제시하는지 확인합니다.
• 등기부등본 상 임대인이 여러명인 경우 임대인 모두와 계약하는지 확인합니다.

 

2. 대리인

• 집 주인 대신 나온 사람이 위임장을 가지고 있는지
• 위임장에 집 주인과 대리인의 진적사항, 집 주소, 보증금 등 계약조건, 보증금을 받을 사람이 명시되어 있는지 확인합니다.

 

3. 공인중개사

• 개업 공인중개사가 맞는지, 공인중개사 본인이 맞는지 확인합니다.
• 주택의 권리과계와 시설 들에 대한 설명이 적힌 중개대상물 확인서를 교부하고 내용을 설명해 주는지 확인합니다.
• 공제증서를 교부하는지도 확인합니다.

 

4. 계약내용

• 임차하는 주택의 주소, 면적이 건축물대장, 등기부등본과 일치하는지 확인합니다.
• 임대인, 공인중개사의 인적사항이 정확하게 작성되었는지 확인합니다.
• 계약 시작일자와 종료일시가 정확하게 명시되어있는지 확인합니다.
• 보증금과 월세를 납부하는 날짜와 입금하는 계좌가 명시되어 있는지 확인합니다.
• 관리비에 포함된 세부 내역과 부담주체가 명시되어 있는지 확인합니다.

 

5. 특약사항

• 임차인에게 일방적으로 불리한 특약사항은 없는지 확인합니다.
• 입대인이 구두로 약속한 내용이 특약사항에 반영되어 있는지 확인합니다.

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집 계약한 뒤

계약을 하고 이사만 하면 끝이 아닙니다 사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 해야 할까요? 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야될까요? 다행히 주택임대차 보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련 하고 있습니다. 대표적으로 대항력 과 우선변제권이 있습니다.

 

1. 주택 상태

• 잔금 치르기 전 확인한 등기부등본에 변동사항은 없는지확인합니다.
• 집 상태가 계약조건과 동일한지 확인합니다.

 

2. 대항력

• 집 열쇠를 모두 받았는지 확인합니다.
• 전입신고를 하였는지 확인합니다.

 

3. 우선변제권

• 전세계약서를 작성하고 즉시 확정일자를 받았는지 확인합니다.

 

-대항력-

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없습니다. 대항력을 가지려면 "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제 3자에 대한 효력이 생긴다" 라고 합니다.

 

-우선변제권-

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 말합니다. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것입니다.

우선변제권을 갖기 위해서는 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 대할력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있습니다. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 추천하빈다.

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마무리

오늘은 전세계약 할때 정말 꼭 필요한 내용을 정리해보았습니다. 수많은 사람들이 전세 사기의 피해를 보고 있는 와중에 꼭 알아두면 좋은 사항이니 한번쯤 봐두시는것도 좋을것 같습니다. 읽어주셔서 감사합니다.