부동산 계약할 때 꼭 알아야 할 부동산 용어 총정리

안녕하세요 오늘은 부동산 계약할때 혹은 설명을 들을때 이게 무슨 용어인지 생소한 단어가 많이 나옴니다. 일일이 공부를 해야하는 것 또한 귀찮은데요 오늘은 부동산 계약할 때 기본적으로 알아야 되는 용어를 총정리 해보았습니다. 또한 전세사기 피해자가 청년층에 집중되어 있는 만큼 전세 계약에 필요한 주의사항을 알아야 합니다. 중요한 만큼 한번쯤 봐두시는것도 좋을 것 같습니다.

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출처 Freepik

 

깡통전세 

담보 대출과 전세 보증금이 매매가를 웃도는 전세 형태를 비유하는 말로 주택 가격 대비 전세 보증금이 과도하게 높은 것을 의미합니다.

 

전세를구하는 사람(임대인)은 2년 전 임차인과 전세금 2억에 집을 계약했으나 부동산 시장 악화로 전세값이 시세 1억으로 떨어졌습니다. 다음 세입자에게 보증금을 받아야 돌려줄 수 있지만 부동산 시장 악화로 전세값이 떨어져 다음 세입자는 현재 시세인 1억으로 계약하고 남은 1억은 임대인이 메꿔야하는 상황 이때 임대인이 돈이 없어서 결국 보증금 1억을 돌려주지 못하는 깡통전세 피해가 발생합니다.

근저당

미래 가치를 더한 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것으로 집을 담보로 현재 집의 가치보다 더 높게 대출을 받는 것을 의미합니다.

 

저당권(근저당권)

채권자가 채권의 담보로 부동산에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

저당권이나 근저당이 높게 잡혀있는 경우 집주인이 채무를 갚을 능력이 안된다면 집이 경매에 들어갔을 때, 채궈자가 우선변제를 받을 수 있게 됩니다. 이럴 경우 세입자는 보증금을 받을 확률이 낮아지므로 사전에 근저당 및 저당권 여부를 확인해야됩니다. 집주인이 전세를 계약할 집으로 담보대출이 얼마나 있는지 꼭 확인해보세요.

임대인이 설정하는 근저당의 권리 발생 - 당일발생

임차인의 우선 변제권, 대항력 권리 발생 - 명일(다음 날 발생)

이사 후 전입신고를 마친 날 임대인이 근저당을 설정할 경우 해당 근저당의 권리는 당일부터 발생하기에 내 보증금의 경우 임대인의 근저당보다 권리 순위에서 밀리게 됩니다. 이런 상황에서 추후 혹여나 건물이 경매로 넘어간다면 내 보증금은 후순위가 되는 상황이 발생되는 것입니다. 이러한 경우를 방지하기 위해 전세 계약 시 특약사항을 넣어 계약을 진행하는 것이 좋습니다.

전입신고

하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에는 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입사실을 새로운 거주지 관할기관에 신고하는 것입니다.

 

• 신청방법 - 인터넷 및 방문
• 수수료 - 없음
• 필요한 서류 - 신분증 ( 다음중 1개 주민등록증, 청소년증, 운전면허증, 국가유공자증, 장애인등록증, 여권) 

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확정일자

임대차 계약에 대해 법적인 증거력을 가지는 법률상의 날짜로서 해당 날짜 이후부터 법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

확정일자

대항력

임차인이 임차주택의 양수인 등 제 3자에게 임대차계약 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘

우선변제권

임차주택이 경매에 넘어가게 될 경우 낙찰된 금액을 제 3자 보다 먼저 받을 수 있는 권리

 

전입신고를 하고 확정일자도 받아 놓은 임차인은 대항력이 있어 주택 소유자 변경 후에도 계속 거주하였으며 주택이 경매에 넘어갔을 때에도 우선변제권 덕분에 보증금을 바로 돌려받았습니다.

소액임차인 최우선변제권

보증금이 일정 금액보다 적은 경우 임차인이 선순위권리자 보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리 (변제 요건, 금액 등은 주택임대차보호법 제 8조에 규정)

 

마무리

오늘은 아무리 봐도봐도 모르는 부동산계약시 기본 용어에 대해서 정리해 보았습니다. 이사를 몇번이나 다니면서도 모르는 용어들 그래도 우리가 피땀흘려 모은 돈을 못받는다면 이루말 할 수 없습니다. 위 기본적인 용어와 설명을 잘 숙지해놓으시면 최소한의 불이익을 줄일 수 있지 않을까 생각됩니다.